Mặt bằng kinh doanh trong thời kỳ khủng hoảng

Quyền, nghĩa vụ và hướng xử lý xung quanh mặt bằng cho thuê

Thời kỳ khủng hoảng – dù là đại dịch hay suy thoái kinh tế – đều tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp. Doanh thu sụt giảm, trong khi các chi phí cố định vẫn phải duy trì. Tiền thuê mặt bằng thường là một trong những khoản chi lớn và khó cắt giảm nhất.

Trong bối cảnh đó, nhiều câu hỏi đặt ra:

• Có bắt buộc tiếp tục trả tiền thuê không?

• Khi nào có nguy cơ bị chấm dứt hợp đồng?

Bài viết dưới đây giúp bạn hiểu rõ khung pháp lý và cách xử lý phù hợp trong thực tế.

1. Có phải tiếp tục trả tiền thuê không?

Nguyên tắc cơ bản của luật dân sự Đức là: Hợp đồng phải được thực hiện đúng cam kết.

Điều này có nghĩa:
Ngay cả trong thời kỳ khủng hoảng, nghĩa vụ trả tiền thuê vẫn tồn tại. Việc doanh thu giảm hoặc kinh doanh khó khăn không tự động làm mất nghĩa vụ thanh toán.

Vì vậy:

• Tiền thuê vẫn phải thanh toán đúng hạn

• Không tự ý cho thuê lại

• Ưu tiên thương lượng với bên cho thuê

Trong thực tế, nhiều chủ nhà sẵn sàng trao đổi nếu bên thuê chủ động và minh bạch. Các giải pháp có thể bao gồm:

• Hoãn thanh toán

• Giảm tiền thuê tạm thời

• Trả góp phần còn thiếu

Quan trọng:
Mọi thỏa thuận cần được lập bằng văn bản, tránh hiểu lầm về sau.

Nếu xảy ra tranh chấp, bên thuê phải chứng minh rằng việc tiếp tục trả tiền thuê theo hợp đồng là không thể thực hiện được (unzumutbar). Khi đó cần cung cấp:

• Báo cáo doanh thu

• Thống kê lỗ lãi

• Quyết định đóng cửa hoặc hạn chế kinh doanh của cơ quan nhà nước

2. Điều gì xảy ra nếu không trả tiền thuê?

Nếu đến hạn mà không thanh toán và không có thỏa thuận điều chỉnh, bên thuê rơi vào tình trạng chậm thanh toán.

Hậu quả có thể là:

Lãi trả chậm 

Bên cho thuê có quyền yêu cầu lãi theo quy định pháp luật.

Chấm dứt hợp đồng ngay lập tức 

Bên cho thuê có thể chấm dứt hợp đồng ngay lập tức nếu:

• Bên thuê không trả tiền trong hai kỳ liên tiếp

• Hoặc nợ một phần đáng kể tiền thuê

Đối với doanh nghiệp, mất mặt bằng kinh doanh có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động và uy tín. Vì vậy, tự ý giảm tiền thuê mà không có cơ sở pháp lý rõ ràng là rủi ro rất lớn.

3. “Störung der Geschäftsgrundlage” là gì?

Trong thời kỳ Corona, khái niệm trong Bộ luật Dân sự Đức này được nhắc đến nhiều.

Các biện pháp hành chính như lệnh đóng cửa kinh doanh có thể được xem là yếu tố làm thay đổi cơ sở hợp đồng.

Tuy nhiên, không phải cứ có khủng hoảng là tự động được giảm tiền thuê.

Để áp dụng, phải đáp ứng đủ bốn điều kiện:

1. Hoàn cảnh thay đổi nghiêm trọng sau khi ký hợp đồng

2. Sự thay đổi không thuộc rủi ro riêng của một bên

3. Việc giữ nguyên hợp đồng trở nên không thể chấp nhận được

4. Nếu biết trước, các bên đã không ký hợp đồng như vậy

Điểm quan trọng:
Hệ quả pháp lý trước tiên là điều chỉnh hợp đồng. Chỉ khi việc điều chỉnh không khả thi hoặc vô nghĩa mới xem xét chấm dứt.

Nếu không đạt được thỏa thuận, tòa án mới có thể được yêu cầu giải quyết.

4. Quan điểm của Tòa án Liên bang Đức 

Trong phán quyết ngày 12.01.2022, Bundesgerichtshof (BGH) xác nhận rằng lệnh đóng cửa kinh doanh do nhà nước ban hành có thể cấu thành Störung der Geschäftsgrundlage.

Tuy nhiên, họ không có công thức chung áp dụng cho mọi trường hợp. Thay vào đó, tòa án phải xem xét từng trường hợp cụ thể, bao gồm:

• Mức độ sụt giảm doanh thu thực tế

• Biện pháp giảm thiểu thiệt hại mà bên thuê đã thực hiện

• Khoản hỗ trợ nhận được

• Khoản bồi thường từ bảo hiểm

Các khoản vay hỗ trợ thường không được coi là bù đắp thực sự.

Yếu tố then chốt luôn là: liệu việc giữ nguyên hợp đồng có thực sự không thể chấp nhận được đối với một bên hay không.

5. Điều chỉnh hay chấm dứt hợp đồng?

Nguyên tắc ưu tiên là điều chỉnh hợp đồng.

Chỉ khi:

• Không thể đạt được sự cân bằng lợi ích

• Hoặc việc tiếp tục hợp đồng là không thể chấp nhận

mới xem xét chấm dứt.

6. Các khả năng chấm dứt hợp đồng

a) Hủy hợp đồng 

Điều kiện rất nghiêm ngặt vì bạn phải chứng minh việc thực hiện hợp đồng là vĩnh viễn không thể thực hiện. Trong khi đa số khủng hoảng chỉ là gián đoạn tạm thời..

b) Chấm dứt theo thỏa thuận 

Theo § 580a Abs. 2 BGB:

Phải thông báo chậm nhất vào ngày hành chính thứ ba của một quý, có hiệu lực vào cuối quý tiếp theo.

Đối với hợp đồng Pacht áp dụng với thời hạn khác khi báo trước.

Lưu ý: Điều khoản trong hợp đồng thường được ưu tiên.

c) Chấm dứt ngay 

Chỉ áp dụng khi có lý do quan trọng khiến việc tiếp tục hợp đồng không thể chấp nhận.

Kết luận

Khủng hoảng không tự động làm mất nghĩa vụ trả tiền thuê. Tuy nhiên, pháp luật Đức có cơ chế cho phép điều chỉnh hợp đồng trong những tình huống đặc biệt.

Điểm then chốt:

• Hợp đồng vẫn có hiệu lực và là nền tảng quan trọng nhất

• Störung der Geschäftsgrundlage có thể là cơ sở điều chỉnh

• Mỗi trường hợp phải được xem xét riêng

Lên kế hoạch sớm, minh bạch tài chính và tư vấn pháp lý chuyên sâu là chìa khóa giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn mà vẫn đảm bảo an toàn pháp lý lâu dài.